«Авиатор» между небом и землей

Новосибирские власти сражаются с военным аэродромом за городскую территорию, но потери почему-то грозят мирному населению.

К серьезному переполоху привел в Новосибирске более чем годовой спор между ведомствами и муниципалитетом. Поскольку касается он строящегося жилья, страдают от ситуации новосибирцы – дольщики жилого квартала «Авиатор». Пока страдают только нервами: приходится вникать в суть судебных решений, которые предназначаются совсем не для праздного чтения. Однако следят за историей и в других кругах – сегодня трудно даже подсчитать количество компаний, судьба которых втягивается в эту воронку. Ведь спор вокруг «Авиатора»  — это фактически спор за территорию всего Новосибирска.

У будущего жилого квартала прекрасная локация – вблизи Заельцовского бора, но при этом в развитом с точки зрения инфраструктуры уголке города. Минус, как оказалось, один: в полутора километрах стоит вертолетный аэродром «Гвардейский», принадлежащий Росгвардии. Как и любой аэродром, его, по закону, должна окружать приаэродромная территория (ПАТ) – земля с определенными ограничениями на использование.

Вообще-то ПАТы должны простираться на несколько километров от аэродромов. С учетом расположения «Гвардейского» получается, что кроме его территории в ближайших районах города почти ничего и не остается. В составе ПАТ  — разные подзоны с разными условиями использования. На каких-то нельзя устраивать мусорные полигоны, а на каких-то и строить жилые дома. Дополнительный фокус в том, что в случае с объектами типа «Гвардейского» границы этих территорий трудноопределимы ввиду военной тайны (секретности относительно графика, траектории и направлении полетов).

Спор вокруг «Авиатора» затеяла прокуратура Новосибирска – она посчитала, что расположение жилого квартала нарушает условия этого зонирования. Тут важно, что нарушителем орган считает не застройщика «Бруснику», а мэрию, выдавшую разрешение на строительство без необходимого согласования.

Этот документ город подписал в июле 2020-го. В суд с административным заявлением о его отмене прокуратура пришла в ноябре. К тому моменту застройщик прошел все процедуры, связанные с открытием эскроу-счетов, вовсю работал на объекте и продавал квартиры. Пока прокуроры терпели поражения в судах, квартал продолжал продаваться. По состоянию на ноябрь 2021-го, когда тяжба пошла на второй круг, застройщик заявлял о 300 дольщиках. Среди них есть потенциальные новоселы и обычных квартир, и урбан-вилл с террасами.

Если разбирать позиции судей по полочкам, станет очевидно: ветви власти тянут каждая в свою сторону. Прокуратура настаивает, что прежде, чем идти в муниципалитет за разрешением на строительство, застройщик должен был согласовать свои действия с аэродромом. Мэрия предъявляет градостроительный кодекс и говорит, что в списке необходимых для разрешения на строительство документов такие согласования отсутствуют, а значит, это не является законным основанием для отказа застройщику. К слову, «Брусника» предъявляла в проуессе полученный от войсковой части документ, в котором указано, что проект не влияет на безопасность полетов воздушных судов.

Заельцовский районный суд, если разобраться, даже не сказать, что встал на одну из этих сторон – в феврале 2021-го он принял решение в пользу мэрии, застройщика и дольщиков потому, что ни в одном государственном реестре не нашел сведений о границах приаэродромной территории. Летом в областном суде, в апелляционной инстанции, согласились с аргументацией коллег и добавили, что участок ведь еще и имеет соответствующее зонирование – он относится к ОД-1, зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

Трудно сказать, что для мэрии в этой тяжбе страшнее – получить три сотни первых в России обманутых дольщиков, возникших при системе эскроу, или головняк для многих других перспективных проектов.

Но прокуратура обжаловала и этот вердикт. О решении кассационного суда в прессе писали, что оно разрешило дело, но это не так. Заключение было в том, что сам по себе факт «не установления приаэродромной территории, ее санитарно-защитных зон не свидетельствует об отсутствии необходимости соблюдения ограничений, связанных с эксплуатацией аэродрома, и необходимости согласования размещения планируемого строительства с оператором аэродрома». Дело отправлено обратно в первую инстанцию, чтобы суд учел это при повторном рассмотрении. 8 декабря процесс начался заново, его исход неочевиден.

Какова практика разрешения таких споров? Пример расположен буквально через дорогу от «Авиатора»  — это жилой комплекс «Аэропорт» компании «ВИРА-Строй». В сравнении двух тяжб вокруг проектов с похожими названиями просматривается серьезная драматургия. Почему-то с «Авиатором» решила бороться прокуратура Новосибирска, а вопрос устранения «Аэропорта» от аэродрома инициировала сама войсковая часть 3733. Заявление прокуратуры рассматривал суд общей юрисдикции, а иск военных достался Арбитражному суду Новосибирской области. По ходатайству прокуратуры создателям «Авиатора» какое-то время запрещали работать, а просьба военных об аналогичной мере по «Аэропорту» была оставлена без удовлетворения. Наконец, если прокурор, защищая интересы Росгвардии, дошел до кассационной инстанции, то сами военные не выдержали и первой, отказавшись от иска. Причем суд, принимая отказ, подтвердил, что это «не нарушает права и законные интересы других лиц».

Тут надо напомнить, что в каком бы суде ни рассматривались дела, решения все равно строятся на одних и тех же законах, а значит, по похожим делам акты должны хотя бы напоминать друг друга. В наших историях этого нет даже близко. Такое бывает, когда в основе решений лежат какие-то неправильные законы.

О нестройности законов, которые защищают аэропортовые территории в ущерб земным интересам, строители говорят давно. Правила таковы, что пока не установлены границы особой территории, строительство на них надо согласовывать с оператором аэродрома. Но для согласования требуются заключения Роспотребнадзора о соответствии нормам уровня шума от самолетов (вертолетов). Когда речь идет про военный аэродром и военную технику, такие замеры невозможны: информация о полетах секретна. Кроме того, Роспотребнадзор выдавать документы отказывается ввиду отстутствия установленных ПАТ и санитарно-защитных зон. А без заключения от него принимать решение отказывается и аэродром.

Трудно сказать, что для мэрии в этой тяжбе страшнее – получить три сотни первых в России обманутых дольщиков, возникших при системе эскроу, или головняк для многих других перспективных проектов. Под угрозой реально полгорода. Но пока решается новосибирское дело, опыт борьбы с проблемов формируется и в других регионах России. В Иркутске, например, в черте которого есть гражданский и экспериментальный аэродромы, после установления и кадастрирования границ ПАТ стали говорить, что части города просто суждено умереть: строить нельзя, ввести уже построенные объекты, в том числе социальные,  — тоже. В Барнауле в кадастрированную зону попало больше половины города, в Екатеринбурге  — почти весь (правда, там она пока в проекте). Существует проект и от новосибирского аэропорта «Толмачево»  — по нему выходит, что ограничения придется накладывать на 3 миллионов квадратных метров строящегося и перспективного жилья. Девелоперы уже готовятся требовать от аэродромов возмещения убытков.

Закон, который ввел нынешние правила, в России был принят в 2017 году. Сейчас как раз повылезали все его косяки. Однако с «Гавардейским» властям и бизнесменам и так все понятно: ему давно подыскивали другое место. Мэр Новосибирска Анатолий Локоть уверен, что насчет переезда хлопотного соседа все уже решено: «Есть площадки, куда можно перенести этот аэродром. Есть определенное понимание источников финансирования. Как быстро будет производиться перенос — это уже не компетенция муниципалитета», — говорил он по этому поводу журналистам. А в минстрое региона однажды даже рассказывали подробности и указывали новый адрес  — территорию авиазавода имени Чкалова ПАО «Сухой». Там, по крайней мере, существующая застройка все требования уже учитывает. Но денег, как это часто бывает, пока на переезд не выделили.

Словом, конец этой истории представляется позитивным, хотя никто пока не понимает, когда он наступит. Если бы на это время определенные гарантии и защиту получили потенциальные новоселы «Авиатора»  — за развитием было бы даже любопытно понаблюдать.

Константин КАНТЕРОВ, «Новая Сибирь»

Иллюстрации sibakademstroy.brusnika.ru.