Закон об ООПТ ухудшает инвестиционный климат Новосибирска — мнение эксперта

Из-за создания парка в марте 2023 года изменилось назначение части приобретенных и арендованных участков неподалеку от бора: на них теперь нельзя строить дома, проводить реконструкцию, вести хозяйственную деятельность.

Собственники земель, попавших в территорию ООПТ, несогласные с ограничениями, не первый год оспаривают закон в судах и ведомствах. По информации редакции, минувшим летом представители новосибирской компании ООО «СОЮЗ» обратились в Минприроды РФ. Вначале написали письмо, а через 1,5 месяца добились личного приема. Причиной обращения застройщика в федеральное ведомство стали обстоятельства создания в области особо охраняемой природной территории (ООПТ) регионального значения — лесного парка «Заельцовский бор».

В своем обращении (имеется в распоряжении редакции) застройщик сообщал, что в составе парка оказались четыре участка общей площадью 78 тысяч кв. м, находящиеся в частной собственности, а также участок 39,6 тысячи кв. м, который был передан ООО «СОЮЗ» в аренду до 2030 года. Участки расположены вдоль Дачного шоссе. Три из них, согласно проекту планировки, утвержденному постановлением мэрии Новосибирска от 21.06.2019 №2242, отнесены к зоне застройки жилыми домами и общественной застройки, два — к зоне объектов образования.

В 2022 году депутаты горсовета Новосибирска приняли решение, которым участки были отнесены к рекреационной зоне.

Ранее двумя решениями Новосибирского областного суда от 2021 и 2022 годов, вступившими в силу, аналогичные решения муниципальных депутатов были признаны незаконными.

ООО «СОЮЗ» обратилось за разрешением на строительство в УАСИ мэрии Новосибирска в 2022 году до повторного изменения зонирования, но получило отказ в связи с включением участков в ориентировочные границы еще не созданной ООПТ. Компания опротестовала этот отказ через суд — положительное решение было получено в начале августа 2023 года. Теперь за получением разрешения девелопер должен обращаться в Минприроды области.

Застройщик считает, что ограничения и запреты положения об ООПТ регионального значения, утвержденного постановлением правительства Новосибирской области №83 в марте 2023 года, заблокировали развитие территории, об этом говорится в обращении в Минприроды РФ.

— Запреты на изменение вида разрешенного использования ограничивают компанию в выборе видов разрешенного использования земельных участков, — говорится в обращении застройщика в Минприроды РФ.

Представители застройщика сообщили Минприроды, что уже вложили в покупку участков, предпроектные и проектные работы, аренду около 600 млн рублей.

В ООО «СОЮЗ» подтвердили подлинность обращения.

Стоит отметить, что в схожей ситуации оказались и частные собственники, дома, коттеджи и дачи которых расположены в зоне, попадающей в ООПТ.

— Строительство зданий и сооружений, дорог и трубопроводов, линий электропередач и прочих коммуникаций на территории ООПТ запрещено. За исключением объектов, строительство которых осуществляется во исполнение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов Новосибирской области и иных нормативных правовых актов Новосибирской области, — уточняется в приложении положения о режимах ООПТ «Заельцовский бор».

По итогам рассмотрения обращения и личной встречи в августе 2023 года федеральное ведомство обратилось к правительству Новосибирской области и Минприроды региона (имеется в распоряжении редакции) с предложением урегулировать возникшие разногласия путем использования предусмотренных действующим законодательством способов:

Документ подписан директором департамента госполитики и регулирования в сфере развития ООПТ Ириной Макановой.

При этом в ответе, полученном ООО «СОЮЗ» (имеется в распоряжении редакции), министерство отмечает, что не осуществляло проверку земельных участков, оказавшихся в границах ООПТ, при согласовании проекта постановления правительства Новосибирской области о создании ООПТ, а руководствовалось выводами регионального Минприроды.

— В соответствии с положениями федерального закона полномочия по организации, охране и использованию ООПТ регионального значения находятся в компетенции исполнительных органов власти субъекта… Правительство области с привлечением экспертных организаций должно было выявить территорию, на которой расположены природные комплексы и объекты и исходя из этого определить границы ООПТ, — говорится в письме, подписанном замдиректора департамента госполитики и регулирования в сфере развития ООПТ Артуром Чертовым.

В Минприроды РФ подчеркивают, что не вправе проводить проверку обоснованности границ определения лесного парка, а также давать указания привести границы ООПТ регионального значения в соответствии с выполненными экологическими отчетами, поскольку это является компетенцией суда.

— Именно суд исходя из конкретных фактических обстоятельств дела правомочен давать оценку обоснованности и законности выключения конкретных земельных участков в границы ООПТ, основываясь в том числе на результатах экологических исследований конкретных земельных участков на предмет их соответствия критериям, предъявляемым к ООПТ, — уточняется в письме девелоперу, подписанному Чертовым.

В настоящее время в производстве Новосибирского областного суда находится дело по искам ООО «СОЮЗ» и других землепользователей о признании недействующими постановлений правительства области о создании ООПТ и об утверждении положений об ООПТ в части безосновательного включения их участков в ООПТ и установления ограничений деятельности на них.

В ООО «Союз» редакции Infopro54 сообщили, что представители правительства области и Минприроды региона пока не выходили на контакт с компанией по поводу урегулирования возникших разногласий по земельным участкам. За получением разрешения на строительство в Минприроды девелопер пока также не обращался, ожидая вступления решения суда в законную силу.

Как отметил Александр Скоропад, юрист, представляющий «СОЮЗ» в судах, один из главных вопросов, на которые до сих пор не получен ответ, — зачем было создавать лесной парк?

— Территория ООПТ лесного парка более чем на 3/4 состоит из земель лесного фонда и территории городских лесов, в которых действующее федеральное законодательство уже установило более жесткий правовой режим, чем предусматривается для лесного парка. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 116 Лесного кодекса РФ запрещается строительство объектов капитального строительства, за исключением велосипедных и беговых дорожек и гидротехнических сооружений. То есть лес и так был качественно защищен, ограничения лесного парка «слабее» и, соответственно, для декларируемой цели защиты леса фактически бессмысленны. А вот на земли, которые расположены рядом с лесом, определив их по своему усмотрению, без внятных критериев, региональные власти императивно наложили существенные ограничения, которые ущемляют права собственников и арендаторов земли, а в некоторых случаях делают использование земельных участков по их назначению невозможным, — констатирует он.

Доцент кафедры юриспруденции Сибирского государственного университета геосистем и технологий, адвокат Марина Антонова считает, что любые проекты, направленные на реализацию публичных интересов, к которым относятся и экологические проекты, всегда вызывают негативную реакцию в отношении прав собственности отдельных земельных участков и других объектов недвижимости.

— Это неизбежно, так как наступает конфликт между публичными и частными интересами. В такой ситуации проект требует предварительной подготовки с формированием общественного мнения, с объяснением необходимости его реализации. Если такой подготовки нет, то возникает ситуация, которую мы сейчас наблюдаем в Новосибирске вокруг ООПТ «Заельцовский бор», — рассуждает эксперт. — Большинство жителей Заельцовского района Новосибирска могут даже не знать, в каких целях, пусть даже благих, установлена ООПТ. Отсутствие предварительной подготовки привело к тому, что многие инвестпроекты, которые были запущены в исполнение в зоне, попавшей в ООПТ, сейчас не могут быть реализованы в полном объеме. Это приносит убытки инвесторам и массу отрицательных факторов.

Дальнейшее развитие ситуации, по ее словам, зависит от того, будет ли проект ООПТ реализован или возникший конфликт между частными и публичными интересами приведет к тому, что границы ООПТ будут значительно изменены.

— На заседаниях Новосибирского областного суда правительство Новосибирской области объясняет, что ООПТ установлена в целях защиты ленточного бора. По данным публичных источников, ленточные боры —действительно уникальное явление. Они начинаются в Алтайском крае и тянутся вдоль сибирских рек, в том числе реки Обь. Возможно, я ошибаюсь, но такое частичное выделение зоны бора в ООПТ без каких-либо дополнительных объяснений вызывает вопросы, — комментирует Марина Антонова. — Сохранение благоприятной окружающей среды, экологии — это благородная цель, но возникает вопрос: почему так срочно и без предварительной проработки документов по градостроительному планированию. Это приводит к потерям для инвесторов и ухудшению инвестиционного климата региона в целом.

Собеседница Infopro54 напомнила, что функции госрегулирования в любых правоотношениях, в том числе экологических, начинаются с учета ресурсов. Следующая функция — плановая.

— Когда мы забываем про реализацию плановой функции, это приводит к сегодняшней ситуации вокруг ООПТ в Новосибирске. Наш генплан ранее не рассматривал вопрос размещения ООПТ. Кроме того, интересно было бы послушать экологов: имеет ли такая урбанизированная территория признаки ООПТ или, может, нужно было выделить в зону ООПТ другую часть Обского ленточного бора, которая не включена в границы Новосибирска? — говорит Марина Антонова.

По ее словам, в такой ситуации напрашивается вопрос о необходимости разработки механизма компенсации потерь инвесторов и частных лиц, так как установление ООПТ нарушает их экономические интересы.

Напомним, ООО «СОЮЗ» (Новосибирск) зарегистрировало права собственности на участки в 2018-2020 годах. Застройщик близок к компании, которая с 2013 года строит экоквартал Flora&Fauna. На этих участках планировалось построить жилые дома, а также детский сад и школу.

Спорные изменения в закон об ООПТ в Новосибирской области при поддержке Генпрокуратуры были частично отменены судом .

Фото: freepik.com — jplenio1