«Рынок перегрет»: эксперт «Жилфонда» о прогнозах на 2024 год

В конце 2023 года ключевая ставка выросла до 16%. Это решение Центробанк объяснил инфляционным давлением — цены растут высокими темпами. Что делать тем, кто мечтает о собственной жилплощади? Ждать изменений и продолжать снимать жильё или уже сейчас оформлять документы на покупку квартиры? Об этом и не только «Новосибирские новости» поговорили с экспертом агентства недвижимости «Жилфонд» Михаилом Чайко.

Василина Чабан: С  осени прошлого года люди начали бить тревогу о  том, что аренда жилья дорожает. Некоторые эксперты связывают это с  повышением ключевой ставки, другие говорят об  отсутствии предложений  — просто меньше стали сдавать квартиры в  аренду. Например, в  третьем квартале 2023 года было опубликовано минимальное более чем за  2,5 года количество новых объявлений  — всего 33  тысячи. Такие данные содержатся в  исследованиях аналитиков Дом.РФ. Действительно  ли есть повышение и  почему это происходит?

Михаил Чайко: На  самом деле, здесь совокупность. И  предложений стало меньше, так как аренда стала более популярна в  связи с  поднятием ключевой ставки. Агрегаторы, которые размещают объявления, серьёзно занялись зачисткой объявлений и  убрали много фейковых вариантов, которых не  существует. Базы стали чище, рекламные площадки стали рекламировать более реальные объекты. В  связи с  этим складывается впечатление, что объектов стало меньше.

Василина Чабан: Насколько сейчас востребована аренда жилья?

Михаил Чайко: Это стало более востребовано, наверное, начиная с  августа. С  повышением ключевой ставки кто-то успел приобрести объекты недвижимости, а  для кого-то платежи стали неподъёмными, эти люди перенастроились на  аренду.

Василина Чабан: Давайте разбираться. Ключевая ставка выросла, но  что лучше, если выбирать: ипотека или аренда?

Михаил Чайко: Здесь надо в  каждой ситуации отдельно разбираться. 

При низкой ключевой ставке, при низких ипотечных ставках выгоднее покупать свою квартиру и  те  же самые платежи совершать не  постороннему человеку за  арендуемую квартиру, а  выплачивать ипотеку за  своё жильё.

Василина Чабан: Если говорить про 2023  год: какая была ипотечная ставка и  сколько сделок совершил «Жилфонд»?

Михаил Чайко: В  2023 году ключевая ставка менялась несколько раз. Всё начиналось с  очень позитивной нотки в  7,5  пункта, в  середине декабря последнее повышение было до  16  пунктов. Был большой всплеск сделок в  августе после того, как подняли ключевую ставку. У  тех, у  кого были одобрены кредитные решения, банки не  стали поднимать ставки и  дали людям возможность выйти на  сделки. В  нынешних условиях количество сделок сильно сократилось, люди в  любом случае будут ждать снижения ставок.

Василина Чабан: Если сравнить 2022 и  2023  годы: как менялась ситуация со  сделками?

Михаил Чайко: Если брать в  общем по  году, то  2023  год, безусловно, является лидером, прошло гораздо больше сделок, чем в  2022  году. Но  если взять ноябрь-декабрь 2022 года и  2023  года, то  здесь 2022-й в  более выигрышной ситуации.

Василина Чабан: От  чего зависит величина процентной ставки?

Михаил Чайко: В  первую очередь, она жёстко привязано к  ключевой ставке. Банки предоставляют также заёмные средства, которые берут у  государства, если сказать образно. И  они не  могут дать эти средства дешевле, чем взяли сами. И  всегда ипотечные ставки будут отличаться на  несколько пунктов от  ключевой. Смотрится ключевая ставка, и  в  среднем плюс-минус два процентных пункта дополнительно  — это  то, что готовы предоставлять банки дополнительно в  ипотечный кредит, если мы  не  говорим о  каких-то льготных ставках.

Василина Чабан: Какой сейчас нужен первоначальный взнос?

Михаил Чайко: Здесь от  того, вторичное жильё мы  приобретаем или первичное, тем более, с  господдержкой. По  господдержке было ужесточение условий. Если в  начале года было достаточно  15% первоначального взноса, то  в  течение года эта цифра менялась. Сначала подняли до  20%, в  конце декабря было повышение до  30%  — столько первоначального взноса необходимо, чтобы купить квартиру в  новостройке по  господдержке.

Василина Чабан: В  каком случае клиенту могут отказать в  оформление ипотеки?

Михаил Чайко: Первостепенная  — это, конечно, кредитная история. Если человек ранее брал кредиты и  не  выплачивал или были просрочки, то  банк не  готов рассматривать такого заёмщика. А  если и  готов, то  на  крайне невыгодных условиях для заёмщика. 

Василина Чабан: Предположим, человек  — студент. У  него есть стабильная работа, он  уже определился, где будет жить, но  при этом нет кредитной истории. Каковы его шансы получить ипотеку?

Михаил Чайко: Вероятность одобрения существенно выше, если положительная кредитная история. Но  если она отсутствует, банки сегодня к  этому достаточно спокойно относятся. Главное, чтобы не  было негативной кредитной истории.

Василина Чабан: Я  не  знаю, что делать. Решил взять ипотеку, не  знаю, к  кому обращаться.

Михаил Чайко: Конечно, лучше обращаться к  профессионалам рынка. Это крупные организации, готовые предоставить услугу. В  стоимость услуги входит полный комплект. Специалист поможет с  получением кредитного решения, посмотрит платёжеспособность, ситуацию. В  зависимости от  этого может рекомендовать какой-то банк, отправить заявки, получить одобрение. И  по  вашим потребностям подобрать объект недвижимости и  полностью провести сделку.

Василина Чабан: Человек решил быть самостоятельным, никуда не  обращаться. Какие ошибки можно совершить в  таком случае?

Михаил Чайко: Например, неправильно подать данные о  своём доходе. К  примеру, я  не  оценил возможности, не  оценил, как банки взвешивают и  принимают решения по  заёмщику и  подал зарплату 50  тысяч. Банк эта сумма не  устроит, мне одобрят меньшую сумму кредита, я  не  смогу приобрести тот объект, который планировал.

Василина Чабан: Какая сейчас средняя цена квадратного метра?

Михаил Чайко: Здесь будет зависеть от  района. Если по  всему городу усреднить, то  где-то в  районе 105-107 тысяч за  квадратный метр.

Василина Чабан: Если говорить про самое дорогое жильё, то  какой это район Новосибирска?

Михаил Чайко: Безусловно, Центральный округ. Здесь сумма не  ограничивается 200 тысячами рублей, если смотрим квартиру в  новостройке, неподготовленную и  без ремонта. Если с  ремонтом, то  ограничений по  суммам нет.

Василина Чабан: Что чаще выбирают люди: жить в  центре или закрытый жилой комплекс?

Михаил Чайко: У  каждого свои потребности. Семьи с  детьми чаще выбирают окраины. За  одну и  ту  же сумму можно взять квартиру большей площадью. Часто сейчас и  на  окраинах достаточно неплохая инфраструктура, обеспеченность школами, детскими садами и  магазинами. Если говорить про бизнес-людей, которые часто живут по  одному или по  двое, работают в  центральной части города, то  они чаще выбирают Центральный округ.

Василина Чабан: Застройщики строят новые дома. Но  нужны  ли они? Есть  ли спрос?

Михаил Чайко: На  текущий момент потребность людей в  жилье полностью не  удовлетворена. По  количеству сделок, по  количеству вводимого жилья мы  видим, что потребность на  текущий момент есть. В  среднем, в  год идёт прирост на  один квадратный метр на  человека. В  районе 28  квадратов на  человека люди в  России обеспечены жильём. Эта цифра в  Европе немного выше  — в  районе 31-35 квадратов на  человека. Пока есть, куда расти.

Василина Чабан: Давайте повторим людям, которые не  совсем понимают, на  какое жильё они могут взять ипотеку. Есть новостройка, есть вторичка. Что ещё?

Тем более, в  нынешней ситуации такое жильё по  стоимости не  превышает квартиру. Можно жить в  отдельном доме с  земельным участком. Плюс есть программа государственной поддержки, по  которым сейчас это будет даже выгоднее.

Василина Чабан: Если человек берёт вторичку, то  есть критерии в  выборе дома или квартиры? Например, состояние ремонта или что-то ещё?

Михаил Чайко: У  каждого банка есть свои параметры, по  которым они рассматривают жильё. Аварийный дом ни  один банк не  возьмёт, потому что это объект залога. В  случае невыплаты кредита банк будет реализовывать этот объект. Невыгодно брать объекты, которые нерентабельны или человек не  сможет продать по  той или иной причине. Относительно других параметров надо по  банкам смотреть. Некоторые банки не  пропускают старые дома с  деревянными перекрытиями, какие-то пропускают. Здесь всё индивидуально. Аварийное жильё не  возьмёт ни  один банк, либо если жильё оформлено не  по  российскому законодательству.

Есть проблемные дома, которые построили на  территории индивидуального жилого строительства. Там должен стоять частный дом, а  возвели на  несколько собственников и  оформили как в  доле. Понятно, что такой объект ни  один банк не  возьмёт. Это высокий риск, дом могут заставить снести.

Василина Чабан: Будет  ли вторичка в  будущем дорожать?

Михаил Чайко: В  первую очередь, надо исходить из  временной рамки, в  течение которой мы  смотрим. Если смотреть на  долгосрочный прогноз, то  жильё на  длительный срок всегда будет расти в  цене. Это ликвидный инструмент, где можно сохранить свои деньги. Если мя  говорим толь про 2024 год в  рамках одного года, то  в  течение первого полугодия цены будут если не  снижаться, то  держаться на  том  же уровне. Всё будет сильно зависеть от  ключевой ставки. То  есть, в  каком направлении пойдёт наше правительство. Если ставку начнут понижать, скажется отложенный спрос. Повышенный спрос всегда рождает повышение цены. Если спрос будет минимальным, если ставка будет долго держаться высокой, то  и  предложение будет вынужденно проваливаться по  цене.

Василина Чабан: В  целом, какие ипотечные программы существуют?

Михаил Чайко: Самая интересная программа  — господдержка на  новостройки в  последние годы. Индивидуально мы  имеем в  виду частные дома, которые строят по  индивидуальному жилищному строительству. Сейчас эта программа существует, ей  пользуются, ставки по  ней значительно ниже, чем по  вторичному жилью. Военная ипотека  — это всегда был такой дополнительный инструмент, который касается только определённой категории граждан, военных. Там ставки сильно не  отличаются от  стандартных, разница в  том, что эту ипотеку выплачивает «Росвоенипотека».

Василина Чабан: Если говорить конкретно про льготную, то  расширенная программа действует до  лета 2024  года. Что в  неё входит сейчас и  что будет дальше?

Михаил Чайко: Ставка по  этой программе на  текущий момент  — 8%. Вряд  ли эту программу будут продлять. Мы  узнаем, наверное, только летом. Остаётся только ждать продления. Я  полагаю, что льготную программу сделают боле адресной. Если такой программой на  текущий момент могут воспользоваться практически все категории граждан, то  я  считаю, что программа была  бы более эффективна под определённые категории граждан  — учителя, врачи, военные, многодетные семьи.

Василина Чабан: Опять вернёмся к  нашему студенту и  предположим, что родители задумались о  покупке недвижимости, ещё когда ребёнок поступил в  институт. Есть  ли возможность оформить ипотеку из  другого города? Как происходит эта процедура?

Михаил Чайко: Сейчас очень популярны дистанционные сделки. Раньше это были единичные случаи.  2020 год был решающим в  этом моменте, как раз тогда было положено начало тенденции на  дистанционные сделки. На  сегодняшний день достаточно большой процент. Навскидку, процентов 10  сделок проходит дистанционно, без присутствия какой-то одной из  сторон, или даже обе стороны не  присутствуют. В  том числе, у  застройщиков большой процент дистанционных сделок, когда нет необходимости ехать в  Росреестр или встречаться у  застройщика. 

Василина Чабан: Что будет дальше, чего ждать от  2024  года? Скорректируется  ли рынок недвижимости?

Михаил Чайко: Мои ожидания: безусловно, корректировка цены произойдёт. Особенно это произойдёт по  первичному рынку. Вторичный день на  сегодняшний день тоже перегрет, корректировку мы  ожидаем. В  дальнейшем остаётся только ждать снижения ключевой ставки, потому что был очень большой процент именно ипотечных сделок. Сейчас по  большей части останутся сделки, когда человек уже имеет первоначальный капитал в  виде недвижимости. Мне стало тесно, я  продаю квартиру. И  если нет накоплений, беру кредит на  небольшую сумму. Будет не  такая большая разница в  процентном соотношении что под низкую ставку, что под большую. Опять  же есть вероятность, что ключевая ставка снизится в  текущем году, и  я  могу рефинансировать этот кредит. Но  откладывать этот вопрос нет смысла, если у  меня большая семья. Или наоборот  — жила большая семья, необходимо разъехаться. Жильё продаётся и  точно так  же можно взамен купить два-три объекта.

Полную версию интервью смотрите в этом видео: